《岳阳楼记》全文只有三百六十八字，分五段。
第一段，说明作记的缘由。 这番交代十分必要，因为范仲淹既非岳阳人，又不在岳阳做官，可能根本就没来过岳阳，一个和岳阳没有关系的人忽然为岳阳楼作记，这是必须说明缘由的。作者先提出自己的好朋友滕子京，说他被贬官到岳阳后，经过一年的时间，就做到了“政通人和，百废俱兴”。重修并扩建了岳阳楼，在楼上刻了唐代先贤和今人的诗赋，又嘱托我作一篇文章记述这件事。这段文字简明扼要，把必须交代的背景，在文章开头集中地加以交代，后面就可以驰骋想像自由挥洒笔墨了。
第二段，不对岳阳楼本身作描写，而是由岳阳楼的大观过渡到登楼览物的心情。 这段文字的内容是写景，口气却是议论。一上来就提出自己的看法：巴陵的美景集中在洞庭湖上，它衔远山、吞长江、汹涌着，流动着，无边无际。这几句是从空间上形容湖面的广阔和水势的浩淼。接下来两句“朝晖夕阴，气象万千”，则又从不同时间洞庭湖的不同景色，表现它气象万千的变化。早晨阳光灿烂，把洞庭湖照得如同明镜一般，正如唐朝人张碧的诗里所说的“漫漫万顷铺琉璃”。晚上云雾低垂，把洞庭湖笼罩在一片昏暗之中，正如宋朝人李祁在一首词里所写的：“雾雨沉云梦，烟波渺洞庭”。
以上几句抓住不同时刻洞庭湖的不同景色，把它的万千气象很生动地渲染了出来，然后小结一句说：“此则岳阳楼之大观也，前人之述备矣。”既然前人描述已经完备，而且有诗赋刻在岳阳楼上，范仲淹便不再重复。人详我略，人略我详，转而写登楼览物之情：“然则北通巫峡，南极潇湘，迁客骚人，多会于此，览物之情，得无异乎?”迁客，指降职贬往外地的官吏。屈原曾作《离骚》，所以后世也称诗人为骚人。既然洞庭湖北通巫峡，南极潇湘，湖边的岳阳楼便为迁客、骚人常常会集的地方。当他们登楼观赏洞庭湖的景物时，心情能不有所差异吗?这几句是全文的枢纽，很自然地引出以下两段。上面对洞庭湖的描写是客观的，以下则是设想迁客骚人观洞庭时的主观感受;上面的文字很简约，以下则洋洋洒洒，淋漓尽致。
第三段写览物而悲者。 这一段的大意是说：假若是在阴雨连绵的季节，一连几个月不放晴;天空阴风怒号，湖上浊浪排空;太阳和星星隐藏了它们的光辉，山岳也隐蔽了它们的形体;商旅不敢出行，船只全被损坏;当黄昏时分一切都笼罩在昏暗之中，只有那虎啸猿啼之声不断传入耳来。这时登上岳阳楼，满目萧然，触景伤情，更会感到离开京城的哀伤和怀念家乡的忧愁，并且会忧心忡忡，畏惧小人的毁谤和讥刺，感伤到极点而悲恸不止了。 “嗟夫!”，是感叹词。作者十分感慨地说，我曾经探求过古代那些具有高尚道德的人的心，与上述两种心情有所不同。
他们的悲喜不受客观环境和景物的影响，也不因个人得失而变化。当高居庙堂之上做官的时候，就为人民而忧虑，惟恐人民有饥寒;当退居江湖之间远离朝政的时候，就为国君而忧虑，惟恐国君有阙失。这么说来，他们无论进退都在忧虑了，那么什么时候才快乐呢?他们必定这样回答：在天下人还没有感到忧虑的时候就忧虑了，在天下人都已快乐之后才快乐呢;作者感慨万千地说：倘若没有这种人，我追随谁去呢!表示了对于这种人的向往与敬慕。文章最后一句“时六年九月十五日”，是交代写作这篇文章的时间。 就艺术而论，《岳阳楼记》也是一篇绝妙的文章。下面提出几点来讲一讲： 第一，岳阳楼之大观，前人已经说尽了，再重复那些老话还有什么意思呢?遇到这种情况有两种方法。一个方法是作翻案文章，别人说好，我偏说不好。另一个方法是避熟就生，另辟蹊径，别人说烂了的话我不说，换一个新的角度，找一个新的题目，另说自己的一套。范仲淹就是采取了后一种方法。文章的题目是“岳阳楼记”，却巧妙地避开楼不写，而去写洞庭湖，写登楼的迁客骚人看到洞庭湖的不同景色时产生的不同感情，以衬托最后一段所谓“古仁人之心”。
范仲淹的别出心裁，不能不让人佩服。 第二，记事、写景、抒情和议论交融在一篇文章中，记事简明，写景铺张，抒情真切，议论精辟。议论的部分字数不多，但有统帅全文的作用，所以有人说这是一篇独特的议论文。《岳阳楼记》的议论技巧，确实有值得我们借鉴的地方。 第三，这篇文章的语言也很有特色。它虽然是一篇散文，却穿插了许多四言的对偶句，如“日星隐曜，山岳潜形。”“沙鸥翔集，锦鳞游泳。”“长烟一空，皓月千里;浮光耀金，静影沉璧。”这些骈句为文章增添了色彩。作者锤炼字句的功夫也很深，如“衔远山，吞长江”这两句的“衔”字、“吞”字，恰切地表现了洞庭湖浩瀚的气势。
“不以物喜，不以己悲”，简洁的八个字，像格言那样富有启示性。“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”，把丰富的意义熔铸到短短的两句话中，字字有千钧之力。
